开发商拿地价是每层吗

楼面价是指一栋楼每一层每平方的土地成本价还是只算一层的价格？

既然是楼面价，就是根据开发商报备的房屋面积除出来的房屋单价

楼房价格是如何确定的

很多朋友在买房时都会发现，同一城市同一区域，不同小区的房价也有很大的差别，而即便是同一小区，不同楼层的房价也是不一样的，那么这样的李培楼房价格是如何确定的呢?接下来为大家介绍开发商楼盘定价的秘密。房价大致可分为四大部分：1、土价成本：就是开发商拿地的价格，是300万一亩还是400万，当然有些地块有附加条件;2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工、绿化等。甚至大到市政费、四源费、用电权费、天然气、电信等也可折算在建安装费里;3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;4、开发商经营利润。那房地产开发商是到底如何定价的呢?1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。散瞎建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商根据这些来确定房价的基础。2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。在确定了楼盘的基本价之后，开发商会根据每一幢楼确定一个基本价，能看江的肯定比看山的要贵，不能看出去的肯定比能看出去的便宜。安静的肯定比吵闹的贵，根据楼幢基本价格后在确定每层的价格，楼层的高度能看得远，那一定会更贵。最后就是房号朝向和户型设计这些，小户型少好好卖价格要贵，大户型资金总量大，可适当低些，最后就形成了每一套房不同的价冲扰空格。

全屋定制

首席装修设计总监

设计师

家装套餐A

高级装修设计师

效果图

工装定制

资深室内设计师

案例

装修攻略

高级创意设计师

装修攻略

查

看

更

多

官方电话官方服务官方网站

开发商如何计算楼面价

楼面价计算公式：楼面价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)。房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。开发商在拿地档数的时候必须根据容积率进行报建，审批后必须按图施工，否则都是违建。而且违法建筑被拆除后，政府是没有补偿的。如果小城市拿地成本较低，房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围，大城市拿地成本较高，但是其他成本较低的话定在1.5-2.5倍的楼面价也属于正常范围。所以说楼面价只是房价定位的一个参考数据。楼面价格和销售价格有什么关系楼面价说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不则嫌上销售价格的任何参考，销售价格的参考更多是随行就市，有的人给出了一个大概的算法。不管楼面价格乘以1.8还是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。楼面价表明该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低，如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高孙蠢手，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

全屋定制

首席装修设计总监

设计师

家装套餐A

高级装修设计师

效果图

工装定制

资深室内设计师

案例

装修攻略

高级创意设计师

装修攻略

查

看

更

多

官方电话官方服务官方网站