北京房管局如何核实唯一住房
唯一住房税费优惠北京卖房唯一住房如何来认定
满二唯一，满五唯一。对于唯一两个字，字面意思就是唯一住房。国家多于满二唯一，满五唯一的住房在税费方面有优惠，那在北京瞎漏闭卖房子对于唯一住房的界定是有什么样的标准，如何来认定是否属于唯一住房条件呢？唯一住房：家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。即唯一住房认定上侧重纳税区域核算。自从2010年9月29日国家房地产二次调控新国五条出台，房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策出台后，购房户提出的相关问题就层出不穷。北京市财政局在新契税标准和内容公布后，时至今日电话仍然不断，其中集中的咨询是关于家庭唯一住房如何认定的，毕竟各家情况千差万别对于人们购买家庭唯一普通住房，省财政厅契税新政细则明确规定，继续享受相应的优惠政策。也就是面积在90－144平方米的，减半征收契税；而面积在90平方米及以下，交纳契税时税率降为按1％计算。由于和购房者的切身利益息息相关，十分受关注，那么到底家庭唯一住房该如何界定和实施？对此，北京市财政局有关负责人上午表示，主要看房产证上户主的家庭是否拥有超过1套的住房，而家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。按北搜州京财政厅会同有关部门制定的具体操作办法，家庭唯一住房证明由家庭所在市或县（区）房地产主管部门出具。而这已经不是第一次要求房地产管理部门出具相关证明。早在一次房地产调控中二套房贷款细则出台后，市民如果需要按首套房政策办理贷款，就需要由房管局出具首套房证明；而契税税率调整后，家庭唯一住房的判定权再一次交由房地产管理部门来执行。但房产信息网络并未与外地联网，如果有外地人在外地买了房，再来买房，按说不应算唯一住房，但北京房产网络查询不到相关信息，存在家庭唯一住房认定的漏洞。据介绍，为避免买房人钻政策空子，纳税人应向征收机关提交家庭唯一住房书面保证，这样立即可以按家庭唯一住房交契税首套房与家庭唯一住房关系：如有购房户问，我2009年（婚前）在北京买过一套单身，2009年国庆前卖掉了（婚后），重新买新房子，这磨裂样以我丈夫名义能算首套房吗？我们这样情况属于家庭唯一住房吗？很多人分不清首套房和家庭唯一住房的区别，以此案例来说，新购住房可以作为家庭唯一住房来认定。首套房是商业银行放贷时用到的概念，商业银行是认房又认贷，也就是说只要你之前贷款买过房，不管那套房子是否出售，去银行贷款都算二套房。新政提出的是家庭唯一住房的概念，是以目前所拥有的住房来判断。两者有部分重合，即首套房是家庭唯一住房，而家庭唯一住房不一定是首套房。为子女买房能否算唯一住房：按照新政，对于子女有房的情况，要根据孩子年龄，区别对待看是否是唯一住房。而家庭唯一住房中的家庭是指家中的未成年子女，即未满18周岁。如果孩子是已满18岁、未到法定婚龄的成年人（男22周岁，女20周岁），那么孩子本人可以单独看成一户，他还是可以直接享受一次唯一住房的优惠契税政策；到了法定婚龄的成年人则必须提供未婚证明，才可以享有该政策。通过以上的介绍，应该了解到所谓的唯一住房的概念及其认定标准。那么唯一住房要与首套房以及为自己的子女买房的两个概念要区分开。
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如何通过房产局查询他人是否唯一住房（查他人的个人档）
房产方面的证明一般都是房管局自己出具的，法院和税正衫务局不没清裤是管辖房产登记的部门，肯定不会出具证明的，房管局在自己系统上就可以查枯简到的呀
卖房时，如何确认房屋年限及是否唯一？
房子满两年以及满五唯一，可以省去个税、增值税，同时也相对容易出售，同等条件下售价也高。经适房、商品房、已购公房、继承或者赠与的房子，判定标准略有不同。而确认房子是否“唯一”，不会有专门的机构出具证明，需要卖家做到心里有数，一旦缴税时出差错就涉及违约赔偿！（该内容仅在北京适用）
一、如何判断自己的房子已满多少年？
不同的房屋性质，年限判断所依据的材料不同。
1.商品房与经济适用房
以契税票填发日期或房产证登记日期为准。
原购房时契税票
2.已购公房
房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期。
公房原始购房合同
3.继承的房产、直系亲属赠与的房产
继承或者直系亲属赠与的房产，再次出售时并不是以新房本的登记日期为准，而是按照原房本登记日猜岩期为准。查证原房本登记日期要去房管局档案管理中心提交房产证、身份证申请调档，取得调档函！
档案管理中心出具的证明函函
下列情况下一般需开具调档函：
（1）继承后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。（继承扮唤的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年）
（2）直系亲属赠与后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。（赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满5年）
（3）夫妻更名后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。（夫妻更名的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年）。
（4）房屋地址变更后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。
（5）遗失补证，产权证在遗失情况下，后补发的产权证附记页若是没有标明原产权证的填发日期，需要开具调档函。（遗失补证，破损换证的可以按照原产权证得时间界定是否满5年）。
（6）其他特殊情况。
二、关于满几年，时间节点是什么时候？
（1）满五唯一可以省个税及增值税，满五年的时间节点不同城区有不同规定。
（2）以朝阳区为例，普通唯一商品房出售，办理缴税当日-房本登记日期=五年，可享受税费优惠。以大兴为例，普通唯一商品房出售，网签合同日期-房本登记日期=五年，可享受税费优惠。
举个例子：
业主家庭唯一住房，2011年8月12日的房产证，2016年7月13日与买方签订网签合同，2016年8月13日办理缴税，那么他能享受满五唯一的税费优惠吗？
分析：
对于朝阳等城区以缴税日期为时间节点的，可以享受满五唯一税费优惠！
对于大兴等城区以网签日期为时间节点的，不可以享受满五唯一税费优惠！
注：
城区不同对于房屋时间计算方式不同，以当地规定为准。
三、如何确认房子是否唯一？
作为卖家，只有缴税环节，才能真正确定所出售的房子是不是真正的“唯一”，不会有专门的机构核实房屋是否属于家庭“唯一”，所以卖方只能做到心里有数！
1.“唯一”的定义：
（1）“满五唯一”中的“唯一”，指家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）名下的唯一住房。
（2）“唯一”的重穗缺御要性：
满五唯一的房子免征个税及增值税，少则几万，多则十几万。
2.确认“唯一”，涉及到合同约定以及违约定责！
（1）在签署买卖合同过程中，都需要卖方确认房子是否唯一。
（2）《唯一住房声明书》——在签署定金协议以及买卖合同时签署。
唯一住房声明书
3.关于买卖合同的《补充协议》——将“满五唯一”写入合同约定！
《补充协议》中关于“满五唯一”的约定
如果事实与缴税时地税信息不符，额外税费需卖方承担！所以一定要明确自己的房子是否唯一。
温馨提示：
1.房屋核验不涉及唯一、是否满五年的核验。
2.对于想换房的卖方，买房子在旧房过户一两个工作日后再网签，以免影响对“首套二套”的认定。
链家经纪人刘翠萍、邓凯对此文亦有贡献