北京弘善家园多少钱一平 弘善家园是什么意思
弘善家园是什么意思
弘善家园的设计力争遵循老北京的生活体验和生活习惯，讲求方正、平稳，几条贯穿其中的市政路基本上都是正南正北方向，把整个弘善家园切割成几个正方形的区域。区域虽多，但分割得有条不紊，干净而不杂乱。小区住宅的建筑风格也以朴实、含蓄为主导，既有现代化都市的繁华，又能让人感受到安静、内敛的气氛，这和北京人古典与现代相结合的生活方式相契合。住宅楼大多是板楼，只有少部分是板式住宅加底层商业建筑。售楼表示，这些设计理念和其他现代化的楼盘相比颇具老北京特色蚂兆消，就是希望前门地区的居民能够住得舒服、习惯。弘善家园预计入住一万余户，本地回迁居民约有1500户左右，其中绝大部分为经济适用房。方式为：居民原住房面积加上奖励面积(包括公摊面积、补偿面积等)和所买住房的差额面积，按每平方米4900元的经济适用房房价。另外，个别商品房现阶段用于本地居民回购。本地居民得到货币补偿的不允许回购。而本地农民享受货币补偿后，可以选择回购商品房，房价为每平方米七八千元左右。基本信息小区地址：东三环华威桥西物业类型：普通住宅开发商：北京市崇文区城市建设开发公司物业费：1.12物业公司：四海安信物业公司总户数：10000户停车位：2222绿化率：35%容积率：3.89总建筑面积：1441600平方米房价走势弘善家园10月均价31309元/平米，比9月下跌0.51%潘家园板块10月均价36241元/平米，比9月上涨0.62%周边配套学校北京市房地产职工大学分校、朝阳区劲松第四小学分校、朝阳区劲松第二幼儿园、劲松第四小学、朝阳区劲松第一幼儿园(健心园)、劲松四中、朝阳区劲松第一幼儿园(彤心园)、劲松第二幼儿园华威部、北京市崇文区老干部大学；交通潘家园东路(51;51)、潘家园路西口(34;36环形;51;特12内)、华威西里(34;34;36环形;36环形;368;368;674;674;特12内;特12内)、潘家园(434;机场巴士1线;特12外)、(37;37;51;51;122;122;434;434;特12内;特12外;特3;特3)、华威南路(51;51)；购物长力超市、长力超市、中国烟草名酒专营超市华威路店、勤家便利连锁超市华威路店、勤家便利连锁超市华威路店、盛祥家兴超市、盛祥家兴超市、天宇君平价超市、天宇君平价超市、世纪家家福连锁超市劲松七区店；京冠动物、北京世纪康乐、劲松、劲松、劲松、南区口腔潘家园门诊部、航天朗宁口腔门诊部、北京南区口腔(潘家园门诊部)、北京慈济管理有限公司潘家园门诊部、北京佳美时代科贸有限公司潘家园佳美口腔诊所；美食东北虎菜馆、彤健兴业餐厅、北京市房地产职工大学分校、锦桂饭庄、东北人家总店、鄂色天湘、北京园元缘美食、食通天海皇鲍翅楼、山城火锅庄、劲松风味餐厅；银行建行华威支行、工行劲松支行、北京工行华威西里储蓄所、闷知交猜碧行华威路支行、中国建设银行北京市分行前门支行潘家园储蓄所、劲松八区邮政储蓄、劲松八区邮政储蓄、农行劲松储蓄所、工行劲松八区支行、中国建设银行北京市分行朝阳支行架松储蓄所；娱乐活动内部配套:游泳池会所歌舞厅儿童游乐场停车场洗衣店咖啡厅；
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官方电话官方服务官方网站万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？
作者 | 猫叔
这篇文章，主要是关于买房方面的一些硬核知识。给计划买房的小白做一个基础科普。
争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。
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关于买房，我有两条最诚恳的忠告
做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。
你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。
很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重—— 连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。
另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途—— 好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?
说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?
买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。孝漏野但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。
所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。
想要买房发财之前，请问一问自己：
你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？
你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？
你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？
所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：
1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。
2、请永远记住第一条。
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小白买房的三个原则
接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。
根据猫叔跑盘的心得来说，小白巧喊买房，要注意以下三个原则：
不看新房看二手
不看环线看产业
不看洼地看产品
我们一条条来分析。
不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。
北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。
这里简单科普下我国的住宅史，从建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。
1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。
经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。
在同一搜滑个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。
不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。
那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。
对于单身、刚结婚的首次置业人群来说， 优先选择五环、六环的临铁新房。 以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。
这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。
在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。
请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。
很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？
我是真心不建议买的。
这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，接盘的人也少，即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过，将来要置换的时候，卖给谁呢？
所以首套房你至少选择个临铁的新房，至少地铁能为这里带来人气，有了人气商业、教育才会更快的发展。卖房的话有人接盘，就算不卖也可以考虑出租。是个进可攻退可守的稳健策略。
（实在没钱只能买远郊新房的当我没说，我也确实不能借给你钱买房对吧，杠精退散）
对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。
这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。
说到二手的坑，以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史，我可以说个三天三夜不重样。奇葩卖家就不说了，遇到业务不熟练、人品差的中介，真的会把人坑死。
为了不被业务不熟练的中介忽悠，接下来猫叔就科普一下，二手房需要注意的最基本的问题。
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二手房，手把手教你通关
买二手房，首先要弄清楚两件事：净首付多少？能贷款多少？
稍微懂一些买房知识的朋友都知道，新房和二手房总价相同的时候，二手房要交的首付，比新房高很多。
这是因为，除了购房首付外，还有 税费和中介费 两个大头。
即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。
坑爹的是，很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。在买房过程中，买家比计划多付钱的例子比比皆是。
关系到钱的问题，必须自己亲历亲为。
接下来，我细致的为大家讲讲二手房的税费问题，并说明购买策略。
1、在需要降低税费的情况下，优先购买次序为，
满五唯一＞满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一＞不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）
我们看看，买一套房子，到底为国家做了多少贡献。
二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。
a/首先你逃不掉的是契税。只要有交易，契税就必须交。
首套购房：90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%
二套购房：税率3%；
如果你要买的房子房产证登记年限满五年（或者是契税完税发票填发的日期满五年），且是业主在北京的唯一住房，那么你只需要交契税，国家就不额外薅羊毛了。
b/ 如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况，个税=网签价*1%
绝大多数情况，个税还是按照差额的20%来算，看到这里你是不是要吐血了？
c/先别吐血，如果你要买的房子，连两年都还没满，不仅要交契税、个税，还要再被薅一把羊毛——增值税。估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。
从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。
至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。
2、需要降低税费的情况下，优先购买次序为
普通住宅＞非普通住宅
已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞ 一类经适房（2008年4月11日后满五年的）
先来说，普通住宅和非普通住宅。
主要区别如下：
虽然北京绝大部分住宅都不符合以上标准。但对于购买力在486万总价以下的群体来说，如果遇到了普通住宅，还是很值得买的。
普宅和非普宅对比，主要有两个优势：
1是首付成本低。
普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。
2是税费低。
除了非普的税费有可能要比普宅高之外，主要大的税费差距在于 满两年后，普宅不用交增值税，非普依然需要交增值税。
增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %
举个例子来说，因为通州副中心的建设，最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意，400万这个区间，就是非普住宅了，这意味着同样是满五唯一的房子， 买了总价400万的非普住宅，不仅首付要多交5%，增值税也要多交20万左右。
请注意，如果网签价控制在374万以内，可以少交首付、少交税。
此外，由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种各样的政策类住房，这类房产除了上述需要交纳的税费之外，还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。
已购公房：
老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。
至于土地出让金，也就一平几十块钱的样子。简直太友好了。
我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房，税费低贷款高，是很抢手的房源。
经济适用房：分为一类经济适用房，二类经济适用房。
一类经济适用房 ，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。
需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；
比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。
二类经济适用房， 包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易， 同样按照普通住宅标准计算 ，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。
潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外，还有很多房源不满五唯一，需要交差额20%的个税。
有些房子只是看起来很便宜而已。
以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。
3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。
通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。
应对这种情况，我们怎么处理呢？
实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。
非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税， 买家往往选择做低网签价。
有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。
所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。
这里做一个总结：
买二手房优先用的两种策略：
一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。
（贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。）
另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。
PS: 真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）
当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。
弘善家园怎么样？好不好？值不值得买？
楼盘名称：北京弘善家园
城市：北京
楼盘位置：东至:华辉苑，西至橘亏:东二环，南至:十里河路，北至:左安门东路。
开发商：崇文区城市建设开发公司
产权年限：70
建筑类型：高层,板楼,
公交线路：439路：十里河桥东站
513路：十里河桥东站
954路：十罩伍李里河桥北站
848路：十里河桥北站
25路：十里河桥南站
638路：华威桥南站,十里河桥东站
夜30路：十里河桥南站,十里河桥北站
300路快：十里河桥北站
998路：十里河桥北站
顺41路：红寺一桥站
特8路：十里河桥南站,十里河桥北站
300路：十里河桥北站
温馨家园-十里河通勤班车：十里河桥南站
846路：十里河桥北站
特12路：肿瘤医院站,华威西里站,潘家园路西口站,左安路站
986路：十里河桥东站
36路：华威西里站,潘家园路西口站,左安路站
985路：华威桥南站,首都图书馆站
378路：十里河桥北站,华威西里站,左安路站,十里河桥东站
夜25路：左安路站,华威南路东口站,首都图书馆站
988路：华威桥南站,首都图书馆站
674路：华威西里站
621路：华威桥南站,十里河桥东站,首都图书馆站
680路：十里河桥南站,华威桥南站,首都图书馆站
37路区间高峰车：肿瘤医院站
28路：十里河桥北站,华威桥南站
511路：紫芳路站,方庄东路站
974路：首都图书馆站
91路：肿瘤医院站
973路：华威桥南站
573路：十里河桥南站,十里河桥北站,华威南路东口站
夜20路：肿瘤医院站
51路：肿瘤医院站,华威南路站,华威南路东口站,首都图书馆站
976路：华威桥南站,十里河桥东站
975路：十里河桥南站
99路：左安路站
特3路：肿瘤医院站
机场1线：方庄（紫芳路）站
122路：肿瘤医院站
34路：华威西里站,潘家园路西口站
821路：十里河桥南站
53路：十里河桥南站,华威桥南站,首都图书馆站
运通107路：十里河桥北站,华威桥南站
其他交通方式：周边有51、36、368、800、802、300、957、特8、地铁10号线
规划信息：其占地面积为370300，容积率3.89，绿化率40，共45栋楼，停车位地上车位150元/月·户，地下车位450元/月·户。年付赠送一个月
周边配套：幼儿园：劲松第一幼儿园、北京市朝阳区劲松第二幼儿园
中小学：北京劲松第四中学、劲松第四小学、劲松第四小学、光明学校
大学：北京工业大学
商场：潘家园农副产品批发市场、潘家园超市商场
医院：左安门中医诊所、北京东方博大医院、北京东方博大医院
邮局：潘家园邮政所、左安门邮电所
银行：工商银行左安门支行、农业银行潘家园分理处
其他：首都图书馆、肯德基、麦当劳、欢乐谷
内部配套：健身器材
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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