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这几年查处小产权房风声很紧，但自去年年底，太玉园所在地张家湾村支书刘国利在玉带河沿建设近100栋平房后，今年年中又开始东区1号楼的扩建工程。
在当地，无论是通州区政府还是张湾镇政府，自始至终都保持着惊人的缄默。而每一个小产权社区的立项、建设、销售到业主入住，都是在政府的默许之下进行的。“如果购买违法，当初为何不禁止?”接受本报记者采访的业主反驳说。
据悉，上一次太玉园被查处，交了答庆颂2亿元罚款了事。这一次该如何治理?截至本报记者完稿时尚无定论。
据了解，尽管是小产权房，但太玉园的房价走势依然与北京整个房清郑地产市场的走势相符，2010年初，是太玉园房价最贵的时候，当时，一些房屋的售价达到9000多元/平方米，甚至接近1万元/平方米。
而现在价格较低的房屋，售价只有5300元/平方米左右。整体来看，最近两年太玉园房价的降幅，应在3000元/平方米以上。
中介公司的经纪人告诉记者，以前在这里买了房子的人，有不少是在城里买不起房，或者不愿意承担银行贷款的负担，而来到这里。目前，一些正在出售的房屋，是因为房主要买差拆大产权房，选择将小产权房出售。

北京最大小产权社区过户费要15万，为何还能如此火热交易？

因为“小产权房”房价仅在13000~19000元/平米不等，和北京其他地方动则10万、20万每平米，近千万一套房的房价相比，15万的过户费在这每平方如此“便宜”的房价面前不值一提，这房价足以让人们趋之若鹜。

一、什么是“小产权房”

“小产权房”其实是一种约定俗成的说法，在法律上并没有相关的解释和规定，其主要是区别于普通商品房。小产权房指的是：在城市的边缘，有些人把集体所有的土地建成了住宅，然后租出去或者是卖出去。

我们都知道，在我们国家，土地是属于国家所有，不论是农业用地、工业用地、住宅用地，都是需要相关部门的审批，但申请的只是“有期限的使用权”，而不是拥有权。所以，小产权房子也就没有土地使用权的转让，自然也没有房管部门发的房产证，部分只有村里发的产权证，也就是“盖着村章的房产证”。

二、交易市场活跃的“北京太玉园”

盖着村章毁侍的房产证是不受法律保护的，小产权房也不能过户，但在和中介公司的房产顾问聊天的过程中，他们却表示太玉园的房子可以过户，只是需要交纳15万的“过户费”，还可以签订买卖协议，具有相关的“房屋产权证明”，真的会是这样吗？

不仅如此，房产顾问还介绍道：太玉园的房价最低在13000左右，已经是非常优惠的价格了，这个时候绝对是入手的好时机。虽然受到今年疫情的影响，短短的半年多的时间，太玉园的交易量已经超过了1000单。而且小产权房在住房系统上查不到，所以根本就不占用第一套房的资格，简直就是稳赚不赔的买卖。

早在2012年，国土资源局发布的79个小产权项目，太玉园就在其中。在2013年的央视新闻中报道后，太玉园就全部叫停了房产买卖交易。如果真的具备完全合理的资质，为什么有一而再再而三的被叫停呢？

三、买卖小产权房存在的风险

对于小产权房，我一直想说：买卖有风险，投资需谨慎。房产中介属于商人的一部分，“无利不起早”是他们的座右铭，他们只想把房子卖出去，而并不会向客户介绍小产权房背后的风险，我们一起看一下吧！

1、得不到法律的支持。上面提到，小产权房其实是一种“违建”，并不能正常的像“大产权房”一样可以交易。由于前期就属于违法用地、违规建设的房屋，自然建成的住宅也是不合法。这样就导致了签订的合同往往是无效的，如果出现纠纷，只能是自己吃亏。

2、小产权房政策的变动。在2012年，相关部门就进行了小产权房的清理整治，那两年的小产权房市场一片萎靡。谁也不能保证以后还会不会有相关的政策，如果有一天再次清理，甚至拆除，对于“接盘侠”来说是一个不小的损失。

3、无法过户、无法办理产权手续。我们上面也提到，小产权房是不能办理过户的，房产中介说的“过户”只是他们签订的买卖合同，顶多是村里盖章的一纸证明，无法在房产局进行备案，如果出现问题，更是没有地方讨要说法。

4、无法取得房产证、产权证。大产权的商品房都是有房产证、产权证明的，小产权房就没有这些。盖村章的“房产证”根本就不靠谱，如果有什么不同的风声，恐怕村里根本就没有能力进行赔付，后面还要自己承担。

5、交易纠纷得不到保障。北京太玉园的15万过户费，是交给物业公司，办理相关手续以及签订协议。但我们知道，物业公司本就不能收取这样的费用，自然也没有相应的义务和责任，如果买卖中出现纠纷，他们比谁躲得都快。

四、小产权房存在的危害

小产权房比较像是打擦边球，或许是被逼无奈，又或许是抱着一丝侥幸心理，总觉得自己不会是那个赔本儿的人。如果我们要购买小产权房，我们需要考虑哪些可能出现的后果呢？

1、该有的证都没有。开发建设正常的商品住宅，需要《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地纤让吵规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，小产权房这些一个都没有，自然也没有产权证。

2、很难有拆迁补偿。上面我们也提到，这些小产权房一定程度上属于“违建”，如果政策的变化、用地的需求，要将房子进行拆迁，那么住户不一定，甚至可以说很难拿到拆迁款，就算有也是比较少。

3、房屋质量难以保证。俗话说：一分价钱一分货，小产权房由于缺少相应的开发资质、房屋验收资质，开发商也就可能为了挣钱偷工减料，很大程度上有造成房屋质量问题的可能性，留下安全隐患。

4、基础滑悄配套设施的不完善。开建小产权房的初衷就是为了挣钱，像暖气、天然气等生活的配套设施不完善；缺乏合理的规划，周边的商场、公园、车站等等配套环境也达不到标准；物业公司的质量更是参差不齐，管理服务不能保证。

5、遗赠手续麻烦。由于房子没有产权证，房产的继承也将是一个比较大的麻烦。转赠和买卖也不容易办理相关手续，可以说像是一块儿“烫手山芋”，吃了烫嘴，扔掉可惜。

6、贷款抵押难，资金周转困难。小产权说简单点就是没有产权，自然也不能用来抵押贷款，加上没有房产证，银行和金融机构也不会因此放贷，和大产权房相比，就缺少了很大的资金流通优势。

五、结语

北京太玉园一直作为小产权房的整理项目之一，为何还能如此热火朝天的交易，原因我们并不得而知，但小产权房的风险和危害是我们需要注意的问题。毕竟在2012年就开始了相关治理，谁也不知道会砸在谁的手上。

对国家来说，小产权房不仅仅避交了土地出让金和一些税，有些房屋甚至建在了耕地上，是对土地资源的破坏和浪费，是应该制止的行为。

京小产权房冰火两重天 选择执法引质疑

同一区域内有拆有建，已售小产权房对策尚不明朗

两个月内，小产权房业主经历了从大喜到大悲的“政策过山车”。

10月1日，国务院发展研究中心为十八届三中全会撰写的“383改革方案”曝光，方案提出通过补缴土地出让收入解决小产权房历史问题。小产权房“转正”呼声渐起，北京二手市场每平方米应声涨价千元。

刚刚闭幕的十八届三中全会再次强调，要建立城乡统一的建设用地市场，这再度增加了小产权房“转正”的想象空间。

但11月下旬两部委的表态却令形势逆转。国土资源部、住房和城乡建设部11月22日发出紧急通知，坚决叫停严肃查处在建、在售的小产权房。通知指出，建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。

经历了政策骤变，小产权房灰色产业链的真实生态怎样?为此，《中国企业报》记者在北京市场展开了调查走访。

冷：大面积强拆难觅投资方

11月23日，北京昌平区崔村镇南庄营村，一处占地近700平方米的小产权房工地上，两台大型机械紧张作业。随着一声声巨响，这个拥有120套房屋，总建筑面积达10204平方米的小产权房项目正被逐层拆除，变成一片瓦砾。

“拆”，这是最近一段时间北京小产权房的关键词之一。

11月3日，《中国企业报》记者在位于北京市昌平区北六环的阳坊镇东贯市村看到，13栋小产权房除了边缘地带还没有拆完外，主体部分都已经拆除。数十台挖掘机朝着13栋楼“挥臂”，上下一摆就掀开两层楼的墙皮，楼体渐歪如半山倾覆，慢慢滑落溅起几丈高的浮土。

当地村民告诉记者，这13栋小产权房已经建了两年，差不多有4万平方米，“刚建好就被拆，看着挺可惜的”。

拆除现场外围站着一圈保安。记者从保安口中获悉，这些小产权房已经被拆3天了，但建设方一直没有露面。

东贯市村村委会负责宅基地管理的副主任刘宝荣告诉记者，这4万平方米的小产权房原本属于宏光肉鸡场，但由于经营不善，这块地就被抵押流转了，属于村里的集体土地，但最后具体流转去向自己并不清楚。对于这13栋小产权房的建设方，刘宝荣称不知情。

有村民告诉记者，该集体土地经多次流转后被私人合伙租赁，承建房屋并没有经过任何审批程序。一位在建筑工地打过工的村民给记者算了一笔账：不计算租地费用，只按每平方米2000元的建造成本计算，13栋小产权房的建设成本大概埋搜需要8000万元。今年6月份，北京市国土资源局对该地块发布了处罚决定后，相关合伙租赁人就已不知去向。

此后记者试图通过多种途径联系合伙租赁人及投资人，但始终没有找到。

2012年6月至今，北京共清理认定83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。

热：同一区域内新房逆市涨价

同处昌平区的北七家镇则是另弯并历外一番热闹景象。

11月下旬，《中国企业报》记者来到位于北七家镇郑各庄村的小产权房小区宏福苑，宏福苑是由村办企业宏福集团开发建设的。

宏福苑信息服务中心的置业顾问张齐告诉记者，宏福苑现今已有110栋楼，入住的居民差不多已有7万户，如今还有期房在建，可在2015年年初入住。

“现在宏福苑的期房是1.63万元/平方米，去年均价还是9000元，现在买了绝对不会亏。”张齐向记者介绍说。

当记者提及小产权房能否转正时，张齐称，宏福苑的小产权房肯定能转正，政府不可能强拆已入住7万多户的小区，而每位购房者都会在郑各庄村委会登记。

小区居民告诉记者，郑各庄村村委书记、宏福集团董事长黄福水“能量很大”，如今福田汽车、安贞医院、三一重工等先后都在宏福苑小区团购了房子，“这些都是黄书记拉来的”。

公开资料显示，截至蔽悄2012年，村企合一的宏福集团下辖15家直属企业，30余家参控股企业，7000余名员工，并拥有50亿元资产。

一位熟悉当地市场而不愿透露姓名的人士告诉记者，宏福集团去年已经补缴了土地出让金及相应的罚金总计1.2亿元，温都水城所在的地块正在办理集体土地国有化。

对上述说法，记者多次联系宏福集团，但均未能证实。

尽管有关宏福苑小产权房可以转为大产权的说法还仅限于传言，但由宏福苑社区交易中心和当地二手房中介构建的完整产业链，让此地的小产权交易市场繁盛依旧。

发稿前，记者再次联系张齐。张齐称，两部委近日发布的政策对宏福苑的小产权房会起到某种促进作用。宏福苑的期房还在建，但1.63万元的价钱可能已经买不到了，公司会在11月28日将调整后的信息公布。

火：二手小产权房换手频繁

在北京市通州区张家湾镇太玉园小区，二手小产权房的交易依旧且规模巨大。

11月23日，在张家湾村村委会旁，《中国企业报》记者以购房者身份与太玉园物业一工作人员攀谈起来。

“太玉园项目已经5期了，到现在为止已经有100多栋楼，全都是小产权房。”上述工作人员向记者表示，“一手房已经没有了，要买只能有二手房。卖房的很多，中介和房主都在卖。”

上述工作人员告诉记者，随着交通和基础建设的发展，太玉园小区的售房价格一路飙升，该项目一期销售时价格仅为800元，二期时销售价格在1200元，三期发展到3000元，而现在的二手房价格基本上在8000元左右，而随着发展，以后应该还有上升空间。

该工作人员提醒记者，要买房从房主手里直接买，不要去中介那买，直接从房主手里买的价格在8000左右，如果碰上着急出手的还能更便宜一些，但到了中介那里买，价格会高。

随后，记者来到了太玉园东区，在这里记者看到，数个公告栏中都贴满了小区内房屋的租售广告。在这里记者还遇到了一户正在搬家的住户，据了解该住户从通州梨园地区搬来，在这里租住的原因是价格较低。

随后，记者又在太玉园东区对房屋中介进行了走访，这里的中介告诉记者，价格为每平方米1万元。对于政策风险，他的说法是：“绝对放心，万无一失。”

惑：执法标准不一遭质疑

11月22日，《中国企业报》记者来到昌平区沙河镇高教园区，这里也是昌平区小产权房的聚集地之一。

记者发现，相对宏福苑而言，这里的小产权房销售略显冷清，住户不多。

涛声地产的经纪人王宏(化名)告诉记者，高教园区的小产权房均价在1.2万，是由北京罗顿沙河建设发展有限公司投资建设的，有“过户”手续，这里的小产权房卖得很好，未来很有希望转正。

事实上，在沙河镇的小产权房很多，诸如翠湖新城、绿城新干线[最新消息 价格 户型 点评]等，“去年同期的均价还在6000元左右，如今都已经过万了”。王宏说。

而北京罗顿沙河建设发展有限公司却声称，园区不存在小产权房。记者在采访中感受到，当地政府部门均坚决反对小产权房建设，正在加大对小产权房的处置力度，而小产权房投资者均回避记者采访，但小产权房的买卖依然没有停止。

一位房产经纪人的话也许可以代表这些买卖者的心态：“北京到处都有小产权房，数十万户人居住其中，谁能把这些人赶出去呢?既成事实，谁又能奈何得了?”

两部委已经明确规定严禁小产权房的建造和销售，但市场却出现冰火两重天的局面。

记者带着疑问联系了北京市国土资源局昌平分局，工作人员告诉记者，不要购买小产权房，必须五证齐全的房子才能购买，而对于已经销售的小产权房，政府正在研究对策。工作人员同时说：“对于具体问题可以向领导采访”，并告知了领导电话。但记者多次拨打电话，均无人接听。

11月25日，中国企联执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿理事长孟晓苏(微博)在微博中表示，70亿平方米的小产权房的治理是个难题，选几个拆是明显的选择性执法。此前，孟晓苏曾表示，两部委发布的叫停小产权房建设、销售的政策，仅是为了摆姿态遏制投资而已。